Bail des établissements publics : points de vigilances.

Le bail commercial est essentiel pour votre projet de café, bar ou restaurant.

L'ouverture d'un café-restaurant ou d'un bar représente une entreprise stimulante. Néanmoins, une attention rigoureuse doit être accordée à l'analyse du bail commercial, document fondamental qui encadre les droits et obligations des parties.

En pratique, il est fréquent que l'acquéreur d'un fonds de commerce ne dispose que d'un transfert de bail transmis par le vendeur, sans avoir consulté le contrat initial. Cette situation comporte des risques significatifs et peut compromettre les perspectives d'exploitation de l'établissement. Il est donc impératif de procéder à une vérification minutieuse des conditions contractuelles, afin de garantir une exploitation sereine et conforme aux attentes.

Nature du bail : bail à loyer ou bail à ferme

Une distinction essentielle doit être établie avant la signature du contrat : s'agit-il d'un bail à loyer ou d'un bail à ferme ? Cette qualification juridique a des conséquences importantes en matière de durée, de renouvellement et de transfert du bail.

• Bail à loyer : Le bailleur met à disposition du locataire des locaux pour l'exercice d'une activité commerciale.

• Bail à ferme : Le bailleur cède au fermier l'exploitation d'une entreprise, incluant les locaux et les éléments constitutifs du fonds de commerce (clientèle, achalandage, etc.).

  
  

A l’instar de nombreux contrats de droit privé, le bail des cafés- restaurants doit tenir compte de la réglementation de droit public et administratif, en particulier des normes de l’aménagement du territoire et des lois et règlements cantonaux sur la restauration et le débit de boissons.

Analyse détaillée des conditions contractuelles

Le bail commercial précise les éléments suivants, qui revêtent une importance capitale pour la pérennité du projet :

• Destination des locaux : Le bail définit l'affectation autorisée des locaux (par exemple : café, bar, restaurant, tea-room avec ou sans alcool). Un usage non conforme peut entraîner la résiliation du bail.

• Durée initiale du bail : La durée doit être suffisante pour permettre l'amortissement des investissements et assurer la stabilité de l'exploitation.

• Conditions de renouvellement : Les modalités de renouvellement du bail doivent être clairement définies afin d'éviter toute incertitude à terme.

• D’ordinaire, le loyer d’un café-restaurant s’entend hors TVA. Cette dernière n’est due par le locataire ou par le fermier que lorsque le bailleur a assujetti son immeuble à la TVA. Le contrat précisera si le locataire doit s’acquitter de la TVA en sus du loyer.

• Les horaires d'exploitation : Le droit privé et le droit administratif obligent le preneur d’un café ou d’un restaurant à exploiter les locaux.Une clause du contrat peut limiter les horaires d’ouverture d'ouverture de l’établissement, pour des motifs de protection des habitants de l’immeuble du voisinage, par exemple.

Recommandation : solliciter un avis professionnel

L'interprétation des clauses d'un bail commercial requiert une expertise juridique. En cas de doute, il est vivement conseillé de solliciter l'avis d'un professionnel compétent (conseiller immobilier spécialisé, avocat en droit du bail).

Le Groupe Fondeco propose un accompagnement personnalisé pour l'analyse des risques et la préparation d'une négociation éclairée.

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